Cómo Dividir un Piso en Dos para Alquilar (Sin Segregar)

Cómo Dividir un Piso en Dos para Alquilar (Sin Segregar)

Dividir una vivienda grande en dos unidades más pequeñas para alquilarlas de forma independiente puede ser una excelente estrategia para maximizar la rentabilidad de una propiedad. Sin embargo, realizar una segregación oficial (división registral de la finca) es un proceso costoso, largo y con bastantes requisitos legales y urbanísticos. Afortunadamente, existe la opción de dividir el piso físicamente sin llegar a segregar legalmente, lo que te permite obtener dos alquileres sin los inconvenientes de una segregación formal.

Esta alternativa es ideal para propietarios que buscan flexibilidad y una mayor rentabilidad a corto y medio plazo, pero es crucial entender los límites y las implicaciones de esta decisión.

¿En qué Consiste Dividir sin Segregar?

Dividir un piso sin segregar significa que, a nivel registral y catastral, la propiedad sigue siendo una única unidad. Sin embargo, se realizan obras internas para crear dos espacios completamente independientes y funcionales, cada uno con su propia entrada, cocina y baño, de modo que puedan ser alquilados a inquilinos diferentes.

Piensa en ello como si crearas dos "apartamentos" dentro de un único "piso". Es fundamental que estas unidades, aunque no estén legalmente separadas, ofrezcan una privacidad y autonomía completas a sus futuros inquilinos.

Ventajas de Dividir sin Segregar

• Mayor Rentabilidad: Al alquilar dos unidades más pequeñas, es probable que obtengas una suma total de alquiler superior a lo que conseguirías alquilando el piso entero.
• Menor Inversión Inicial: Te ahorras los costes asociados a la segregación legal (tasas registrales, notariales, impuestos, proyectos técnicos complejos).
• Mayor Flexibilidad: Si en el futuro decides vender la propiedad, puedes hacerlo como una única unidad o, si las normativas lo permiten, iniciar el proceso de segregación en ese momento.
• Diversificación del Riesgo: Si uno de los inquilinos se va, sigues recibiendo ingresos del otro, lo que reduce el impacto de la desocupación.
• Menos Trámites Administrativos: El proceso es significativamente más sencillo que una segregación.

Claves para una División Exitosa (Sin Segregar)

Para llevar a cabo este tipo de división de forma efectiva y sin problemas, debes considerar varios aspectos fundamentales:

1. Viabilidad y Diseño:

   • Dimensiones del Piso: ¿El piso es lo suficientemente grande como para crear dos unidades habitables con un mínimo de comodidad y funcionalidad? Debes asegurar que cada "apartamento" tenga espacio para sala/dormitorio, cocina y baño.
   • Distribución Original: Aprovecha la distribución existente para minimizar las obras. ¿Hay dos entradas posibles? ¿Están las tomas de agua y desagüe convenientemente ubicadas para las dos cocinas y baños?
   • Luz y Ventilación: Cada unidad debe tener acceso a luz natural y ventilación adecuada.
   • Aislamiento Acústico: Invierte en un buen aislamiento entre las dos unidades para garantizar la privacidad y el confort de los inquilinos.

2. Aspectos Técnicos y Obras:

   • Licencia de Obra Menor o Mayor: Aunque no segregues, las obras de reforma interna requerirán una licencia municipal. Dependiendo de la magnitud (si afecta a la estructura o a elementos comunes), podría ser una licencia de obra mayor o menor. Consulta siempre con el Ayuntamiento de Cáceres.
   • Instalaciones Independientes: Es crucial que cada unidad cuente con sus propios contadores de luz y agua si es posible, o al menos con subcontadores para poder facturar el consumo de forma individual. Si no es posible la independencia de contadores, deberás establecer un mecanismo claro de reparto de gastos.
   • Calefacción/Aire Acondicionado: Lo ideal es que cada unidad tenga su propio sistema para evitar disputas por el uso y el coste.
   • Accesos: Define claramente cómo serán las entradas a cada una de las unidades. ¿Se podrá mantener una entrada principal común y derivar a dos puertas, o será posible crear dos entradas independientes?

3. Aspectos Legales y Contratos de Alquiler:

   • Un Único Suministro Principal: Recuerda que, a nivel de compañía, seguirás teniendo un único contrato de suministro de luz, agua, gas, etc., para toda la finca. Esto significa que los contratos con los inquilinos deben especificar claramente cómo se gestionarán y repartirán estos gastos.
   • Contratos de Alquiler: Deberás firmar dos contratos de alquiler independientes, uno por cada unidad. En ellos, deberás especificar que se alquila "una parte de la vivienda situada en X dirección, que consta de [describir los espacios específicos: dormitorio, salón, cocina, baño, etc.]".
   • Domicilio de los Inquilinos: Cada inquilino podrá empadronarse en la dirección del piso, pero es importante que la descripción en su contrato sea precisa sobre la "unidad" que ocupa.
   • Normativa de Alquiler: Asegúrate de cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para cada uno de los contratos de alquiler.

4. Comunidad de Propietarios:

   • Estatutos de la Comunidad: Revisa los estatutos de tu comunidad de propietarios. Aunque no sea una segregación legal, algunas comunidades pueden tener normas sobre reformas internas que alteren significativamente la configuración de una vivienda.
   • Molestias por Obras: Notifica a la comunidad las obras que vas a realizar y minimiza las molestias.

Consideraciones Importantes y Posibles Desafíos

• Valor de Venta Futuro: Si en el futuro decides vender la propiedad, se venderá como una única unidad. Si un comprador quisiera mantener la división, debería iniciar él el proceso de segregación si fuera su intención.
• Problemas con Suministros: La principal complicación suele ser la independencia de los contadores de suministros. Muchas veces las compañías exigen una segregación registral para instalar contadores individuales. Si no es posible, la gestión de los gastos compartidos requiere mucha transparencia y confianza.
• Relación con Inquilinos: Al compartir la misma dirección "legal", es fundamental que las unidades estén realmente bien independizadas para evitar fricciones entre inquilinos.

Conclusión

Dividir un piso en dos para alquilar sin segregar es una estrategia inteligente y rentable para muchos propietarios en Cáceres. Te permite aprovechar al máximo tu inversión inmobiliaria con una inversión inicial y burocracia significativamente menores que una segregación formal.

Sin embargo, para que funcione, es fundamental una buena planificación del diseño, la realización de obras de calidad que garanticen la independencia y privacidad de cada unidad, y una gestión clara y transparente de los contratos de alquiler y los suministros. Si lo haces bien, estarás en el camino de generar unos ingresos por alquiler mucho más atractivos en el mercado inmobiliario de Cáceres.