Contrato de Arras: Checklist de 15 Puntos Críticos

27 de marzo de 2026

Manuel Viera Vazquez

Firmar el contrato de arras es el paso previo más emocionante y, a la vez, más delicado al comprar una vivienda. Este documento privado asegura la reserva del inmueble, pero un error u omisión puede comprometer tus ahorros.

Desde Hogar360, hemos preparado esta guía técnica para que actúes con la seguridad de un experto. Antes de entregar un solo euro, verifica estos 15 puntos esenciales.

1. Verificación de la Titularidad Real

Asegúrate de que quien firma como vendedor es el dueño legal. Solicita una Nota Simple actualizada en el Colegio de Registradores de España para confirmar que no hay propietarios inesperados (herederos, ex-cónyuges, etc.).

2. Estado de Cargas y Gravámenes

La vivienda debe estar libre de cargas. Revisa si existen hipotecas pendientes, embargos o afecciones fiscales. Si existen, el contrato debe especificar que se cancelarán antes o en el momento de la escritura pública.

3. Identificación Detallada del Inmueble

No basta con la dirección. El contrato debe incluir la referencia catastral, la descripción registral y si incluye anejos como garaje o trastero. Puedes cruzar estos datos en la Sede Electrónica del Catastro.

4. Tipología de las Arras

Este es el punto legal más importante según el Código Civil. Debes especificar si son:

Arras Penitenciales (Art. 1454): Permiten desistir del contrato perdiendo la señal (comprador) o devolviéndola duplicada (vendedor).
Arras Confirmatorias: Obligan al cumplimiento del contrato; no permiten el desistimiento unilateral.

5. El Precio y la Señal

El documento debe reflejar el precio total de venta, la cantidad entregada como señal y confirmar que dicha cifra se descontará del precio final en la notaría.

6. Plazo Máximo para la Escritura

Establece una fecha límite clara para la firma ante notario. Asegúrate de que el plazo sea suficiente si necesitas tramitar una hipoteca (recomendamos al menos 60 a 90 días).

7. La "Cláusula Hipotecaria" (Vital)

Si dependes de financiación, incluye una condición suspensiva: si el banco deniega la hipoteca, el contrato se rescinde y recuperas tu dinero. Sin esta cláusula, perderías la señal.

8. Certificado de Eficiencia Energética

Es obligatorio por ley que el vendedor te lo entregue. Evalúa la calificación, ya que influirá en tus futuras facturas de suministros.

9. Cédula de Habitabilidad

Verifica que el documento esté en vigor. Sin él, no podrás contratar servicios básicos como agua, luz o gas.

10. Gastos de Comunidad e IBI

Solicita un certificado al administrador de la comunidad indicando que la vivienda está al corriente de pago. El IBI del año en curso suele pagarse de forma proporcional al tiempo de disfrute de la vivienda.

11. Reparto de Gastos de Compraventa

Aunque la ley establece un reparto, en el contrato de arras se puede pactar lo contrario. Lo habitual es que el comprador pague los gastos de ITP/IVA, Notaría y Registro, mientras que el vendedor asume la Plusvalía Municipal.

12. Estado de Conservación y Vicios Ocultos

Documenta el estado actual de la vivienda. Si detectas fallos estructurales o humedades después de firmar sin haberlo advertido, el proceso legal de reclamación será complejo.

13. Inventario de Muebles y Enseres

Si la casa se vende amueblada o con electrodomésticos, anexa un inventario fotográfico firmado por ambas partes para evitar sorpresas el día de la entrega.

14. Libre de Arrendatarios y Ocupantes

El vendedor debe manifestar expresamente que la vivienda se transmite libre de inquilinos o cualquier otro tipo de ocupante.

15. Firma de Todos los Propietarios

Si la vivienda pertenece a un matrimonio en gananciales o a varios hermanos, todos deben firmar. La firma de uno solo no vincula al resto y podría invalidar la operación.

¿Necesitas ayuda profesional? En Hogar360 no solo te ayudamos a encontrar tu casa ideal, sino que supervisamos cada cláusula legal para tu total tranquilidad.